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机构：光大证券
研究员：何缅南
事件：公司发布2026年3月销售及近期购得土地使用权情况简报 。
2026年3月 ，公司实现签约销售面积54.63万平方米，实现签约销售金额179.43亿元 。
2026年1-3月 ，公司实现签约销售面积114.15万平方米 ，实现签约销售金额333.82亿元。
点评：区域聚焦城市深耕，销售趋势边际向好 ，减值充分报表扎实 。
区域聚焦城市深耕：公司坚持聚焦核心 、以销定投 、精挑细选的投资策略 ，强化投资管控，落实精准投资 。2025年公司累计获取43宗地块 ，总计容建面约440万平方米 ，总地价约938亿元（其中权益地价543亿元，同比+62%；新增货值1257亿元 ，同比+85%） ，在“核心10城”投资占比接近90%，其中在一线城市的投资占全部投资额63%。
销售趋势边际向好：公司积极响应建设“好房子 ”的政策要求，研发打造具有招商特色的好房子体系 ，编制《招商蛇口好房子品质标准》 。2025年公司累计实现签约销售面积716万平方米 ，累计实现签约销售金额1,960亿元，行业整体排名提升至第四位 ，在上海、深圳 、成都 、西安、长沙 、南京 、郑州、苏州 、佛山 、南通10个城市实现全口径销售金额排名前三（其中上海、长沙、南通排名第一） 。2026年一季度公司实现销售金额333.8亿元（同比-4.8%） ，其中2026年3月实现销售金额179.4亿元（同比+14.9%）。
减值充分报表扎实：1）公司对投资性房地产采用成本模式计量，使用年限平均法计提折旧 ，2023-2025年计提投资性房地产的折旧金额分别为20.9/24.0/30.4亿元；2）公司对资产减值和信用减值计提较为充分 ，2023-2025年资产减值损失分别为22.8/44.8/35.2亿元，信用减值损失分别为1.4/15.5/8.9亿元 。以上因素虽然影响了公司2023-2025年的利润表现 ，但利于公司维护信用优势 ，后续轻装上阵，持续发展 。
盈利预测 、估值与评级：由于当前房地产行业仍处于磨底阶段 ，城市分化和区域分化持续加深 ，部分城市项目仍有计提减值的可能性，我们下调公司2026-2027年的归母净利润预测为20.5/26.3亿元（原为48.1/54.4亿元），新增2028年归母净利润预测为36.5亿元。当前股价对应公司2026-2028年的PB估值分别为0.7/0.7/0.7倍。公司品牌知名度和美誉度较高 ，聚焦核心拿地积极 ，深圳核心储备丰厚，销售情况边际向好 ，信用优势维持稳定 ，维持“买入 ”评级 。
风险提示：拿地 、销售不及预期，开工、交付不及预期 ，市场下行超预期等风险 。
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